转角遇到爱
喜欢与快乐简单充实同行，和不愉快说BYE~~~！！！！
个人形象
YY- (
自我介绍
Life should be hospice and pleasingly live, can one day suddenly everything changed.......
We all change of frighten into inaction, we all are pursue a don't know a result of.....You be say why?I be also say why?
Hence young of our fan Mang.......
The inside of the process of love, everybody happiness of walk,
But arrived an end don't entwine it
Love of the time will disregard and was what appearance while being to break up...
The leaf leave, is a take of breeze, still tree of request
.
Life is very difficult, but we can't therefore give up to run about a......
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| 北京华侨大厦[Prime Hotel] 京华侨大厦加入“世纪金源集团”，于2003年5月装修后重新开业。大厦座落在市中心的王府井大街上，天安门、故宫、景山、北海近在咫尺，与美术馆、首都剧场、民航总局为邻，闹中有静。距机场45分钟，距火车站15分钟，交通便利。装修后，华侨大厦42平方米的标准间焕然一新，每间房均可宽带上网，另有保险箱、电热水壶、迷你吧及丰富的电视节目，CNN24小时新闻，HBO和CINEMAX最新电影，风凰卫视及日、德、法电视台节目及闭路电影。卫生间新增单独淋浴间。 地址：北京 王府井大街2号 邮编：100006 电话：010-65136666 |
| 商业地产招商策划尚格名称招商定位 一、 株洲概况 1、 市区概况 株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。 株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多年来，出口创汇一直居湖南省首位，是中国33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。 2、 天元区概况 株洲高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业898家，其中高新技术企业129家（已成功申报国家“863”项目17项），三资企业68家，上市公司8家，已形成新材料、光机电一体化、电子信息、生物医药四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在国家53个高新区中排名35位。 3、 06年经济概况及消费点 株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长16.9%和15.0%。 二、 项目概况 尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。 三、 市场定位 据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿 元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为26411元，消费能力强，。 一期以满足社区住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型 社区商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、烟酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。 后期随着住宅的滚动开发，形成以娱乐、休闲、购物为特色的卖场区域，如特色女人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社区的生活配套商家。 一期具体商业定位： 4号楼：家装公司及家居行业。 11、12号楼一层及负一层：生活配套区 12、13号一层及负一层：购物区 11、12、13号楼2层：大型餐饮、网吧、健身等面积在500平米以上的商业机构 15号楼：精品商业区 四、 商业定位SWOT分析 1、 优势分析 1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。 2、资金投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。 3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产项目的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。 4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社区商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。 5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。 2、 劣势分析 1、 项目开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。 2、 交通劣势，现经过本项目的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。 3、 现株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。 4、 株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。 3、 市场威胁 1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。 2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的逼近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。 五、 招商原则 实行“二个重点四个优先”的基本原则 1、二个重点 1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 2、对名家、名企、名品重点招商 2、四个优先 1、厂家优先：厂家直接合作优先答约； 2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。 5、租赁面积到500平米以上优先引进 六、 重点招商对象 1、 服装内以品牌生产厂家为主； 2、 市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等； 3、 有丰富营销经验的地区级品牌代理商： 七、 招商政策 1、 租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行 关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net 房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html 房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html |
| 第一个问题就是我们招商签约的品牌越大越好吗？很多地产项目他们的董事长和总经理委托我们公司来招商，我们希望招国际大品牌，主力店要招沃尔玛，家乐福，非沃尔玛、家乐福不进。我们在给东北的一个大型购物中心做招商工作，他们这个企业是上市公司，他们希望我们做招商，他们说能不能把LV抓进来，我夫人喜欢兰蔻，可以把兰蔻招进来，我女儿喜欢用SK2，能不能把这些招进来，想的非常容易，事实上这些国际性的品牌是不是都招进来好呢，我认为不一定！因为一个商业项目，他处在这个环境，地理位置不一样，他就适合不同的品牌在这个地方进行经营，进行发展。他有不同的消费群体，用不同的购买水平，有不同的消费习惯，甚至我们说一个大的品牌，能不能在这里生存，不取决于你能不能招进来，主要是一个大品牌招进来，他跟市场环境是否适应。 第二个问题，每一个项目都有他的市场定位，都有他的业态定位，我的定位是什么？我是做一个高档的百货还是做一个流行时尚的百货呢？我是做一个汇集世界各个顶级品牌的高档购物中心，还是一个社区性便民的购物中心呢？如果说你的定位和你的品牌不符，你能不能招进来呢？ 第三个问题，高档品牌要入驻一个商业项目，他不是说你这个项目位置好就可以，你有钱给我就可以，你的物业条件不符合我的要求，我能进来吗？是不可以进来的。我们都知道很多商业地产开发商说我要招院线，首先想到华纳，华纳的院线是世界上非常著名的，但是它们对物业条件的要求，他们对你整个物业的整体的规模，结构，层高。他的要求，你的交通，你整个的配套的要求是不是相吻合，我们能不能保证他这些条件呢？能不能满足他呢？不一定。 第四个问题，我们招一个大牌子，你花钱他愿意进来吗？我们曾经在做一个项目的时候，他认为拿钱就可以招来大品牌，我说你不是拿钱就可以解决的，我带他们去香港见几个大客户，我们委派了一个副总裁到香港去，人家很客气，接待小姐接待你，可以递给你一个名片，把你放在会客室，说我们得把你按的申请向上级申报，他问我买你货可以吗，人家说我这个牌子不做批发。你能不能去欧洲招，你花钱可以买来吗？所以我们认为招商不是大牌子就好，我们认为适合就好，就像我们很多人自身的条件就是一个农民工，我想招章子怡做老婆可以吗？他可能给我带来很多财富和荣誉，但我们适合不适合她，我们一厢情愿能不能解决问题，所以我们说招商的第一个误区，签的品牌越大越好。 第二个误区，签约的条件越高越好吗？很多人他谈他的招商条件的时候，谈他租金水准的时候，不是按照市场同比条件来的，他首先算我这个楼投资多少钱，我现在卖价卖了多少，我投资回报率多少，我们一年要付出多少补贴，你招商的时候能不能把我的收入补出来，我最近在江西有一个大型项目，他们还是一个专业市场，卖了投资回报八个点，他们招商的时候一定要把租金做八个点，大家想一下，一个大型的专业市场，市场的租金是比较低的，特别是在一些郊区的专业市场，它的租金是比较低的，同时你限卖的价钱高，你想把租金补贴你八个点，能补贴吗？很难。现有的市场条件，他只够你的现在的八个点的50%还不到，这样可以招吗，不可以招。曾经有一个商铺卖光也了也没有开业，我说你这八个点并不是招商有义务补贴，因为你前期销售已经吃进去了，你应该拿出来补贴。 我们在内蒙还有一个项目，老板为了提升销售额从7点涨到12点，你说这个可以补回来吗，不可能，我们知道现代百货毛利大概在17%左右，纯利应该是在6%。我们招商推算出来也要达到这个比例可以吗？不可以。退一步来说，你做招商条件，首先商户、品牌商能不能接受，可比性，旁边是多少，那家是多少，那个城市是多少，我每个月我的经营成本是多少？我们大家都知道。如果一个品牌商他是代理的，他从商家拿货，一般带增值税票打四折到四点五折，如果不带票五折到五点五折。要开税票的时候，他就只能是五到五点五折。我们要做他的租金，我们还要促销分摊。我们在做促销买一百送一百，他再分摊50%，他有多少毛利呢，他有装修费用，他有资金，他要考虑经营成本，他能不能接受呢，我们不能一厢情愿的，我们知道招商过程是招商，留商、养商的过程，只有让每个商户在那里真正的留住的，真正他们赚钱了，我们才可以赚钱，这就是互惠双赢。我们很多人算自己的腰包，我们能进来多少，实际上一个商业地产的开发商，首先要想着对方应该有多少。据我所知去年世纪金源的黄老板拿出来将近1个亿来补贴商户，因为商户没有赚钱，没有赚钱就取消合同，我们很多人赚钱不赚钱没有关系。黄老板他拿出将近一亿来补贴，首先的目的是让他活下来，只有他活下来，我才可以活下来，这是鱼水关系，所以我们说我们不能是签一个条件越高越好，我们要扩充留商和兴商。 很多人我们应该考虑到签一个条件越高，招商难度越大，招商难度越大对我们开业越有影响，可能我们各项工作很好，就是因为招商条件设定的不好，导致我们招商工作没有办法推进，大家觉得门槛高我进不来。所以招商时间一延再延，导致开业时间延长，我们知道商业地产项目是一个养的过程，你首先是应该把商户招进来养，我们打一个比方，就像种树一样，你不能今天种树，明天就拿篮子摘果子，我们要尽可能让商场进入养商时期，我们说签约条件越高越好吗？我说不一定。 签约的品牌越新越好吗？我们经常碰到的很多开发商或者说很多商业项目的老板们，他们说你能不能给我造一些我们这个城市没有的新品牌，新品牌的比例能达到多少？我曾经碰到了一个开发商，他说我能从南方引进多少新品牌，我们认为一个商业地产项目或者说一个商业项目，新品牌的比例要有，但不能超过30%，为什么呢？我们在座有很多男士，我们大家吸烟是红塔山和中华，来了一个新牌子，叫大上海，你赶吸吗？不一定。一个消费者有对一个品牌的消费习惯，新品牌有些人赶尝试，有些人不敢。他的消费心里决定他有很多时候还是怀旧，新的品牌往往在一个市场需要有很长的培育时间，让消费者认知和接受的时间，我们说这个新品牌你签进来了以后，你能不能适应这个市场，这是需要一个过程的。新品牌来了以后，消费者能不能接受，从认知到接收到喜爱到忠诚，这是一个需要时间按来进行培育的，所以我们说一个商业项目，一个商场新的品牌不能比例过高。 另外我们认为一个新的品牌要进入一个新的商场，前期有很多投资，我们的市场开发成本，新品牌开发谈判，引进是需要费用的。他在当地可能没有代理商，我们能不能做代理？他对当地的市场还不熟悉，我们能不能给他提供市场的调研报告，我们对这个新的品牌提供什么样的支持和扶持？这些问题我们有没有准备，新品牌进来了以后，我们还会提供什么样的资金的扶持，广告宣传，营销推广，促销计划，这些问题我们考虑了没有？所以我们认为品牌不一定越新越好，我们说一个商业项目和商场，需要新品牌的比例，但不一定需要特别多，超过30%我认为很可怕，很难接受。 配套的功能越全越好吗？现在商业地产项目，一方面规模越做越大，第二方面我们现在开发商都知道什么叫购物中心，什么叫Shopping Mall，什么叫多功能。做一个项目都照世纪金源去做，或者说规模没有世纪金源的十分之一，里面也要做购物、休闲、娱乐、餐饮、院线，也要做超市、百货、家电、家居，什么业态都想放，什么功能都想放，这好吗？首先我们要考虑我们商业项目我们的定位是什么，我们的定位符合不符合这个市场的要求，我们这个项目和当地市场的商业项目我们具有什么样的核心竞争优势，我们分析出来以后优势在什么地方，我们的机会在什么地方，我们是不是里面要做大而且全的呢？我认为不一定。我们的物业条件够不够，我们有很多人说这里面要做一个餐饮，我们去看了物业以后，我说设计了餐饮配套在里面，说原先没有考虑，水呢？排水呢？通风排烟呢？煤气管道呢？没有。垃圾清运呢？我说世纪金源五楼是餐饮，每天这么大的垃圾量，他专门处理。 所以我们说我们要各种功能很齐全，我们的物业条件具备不具备，我们在前期设计中我们解决没有解决这个问题，没有解决这个问题，我们就不能做。我们物业的条件，比如说我们曾经在一个地方，在西安有一个大型项目，他们想引进百安居，我说这个想法可以，这个位置也适合，但是百安居要求三个条件很硬，第一层高，我们能不能达到？你改可以改吗，现在没有办法改？第二，你前期设计中也达不到，第三个物流。我们知道百安居是用货柜送货的，你达不到能引进吗，他不会来的。你就是花钱降低条件他也不会来。所以我们说把各种功能放在那里就好，我们都知道吸引顾客有两种办法，第一种就是功能全，我里面多业态组合，是市场的集合效应，但是另外我可以把一个单项做大了，我把一种业态做大了也是可以的。也就是说我们要凸现出我们的优势在什么地方，我老跟他比规模我比不过，老跟他比功能也比不过，但是我可以把一个单项作大做好，所以我说商业地产招商不是功能越全越好，应该突出我们的优势和竞争力，我们的特点和我们与众不同的地方。所以我们说功能配套不一定越全越好。 |
| 拓基地产
公司以商业与地产联动为经营理念，以“百年基业，拓基制造”为品牌目标，通过与合家福产业互动，“哪里有拓基，哪里就有合家福”已深入人心。为搞好配套服务，公司相继投资控股成立了合肥拓基物业管理有限责任公司和合肥百大天隆装饰广告工程有限公司。2003年成立了铜陵分公司，实施异地发展战略。2003年10月拓基地产和拓基物业一举通过了ISO9001国际质量认证。 近几年来，公司先后开发了 “香格里拉花园”、“香格里拉广场”、合家福购物广场、拓基城市广场、香格里拉公寓、香格里拉府邸和铜陵托莱多等一系列高档住宅小区、商务公寓、商业超市、写字楼等； “拓基地产”品牌在合肥和铜陵已拥有较高美誉度和较强的影响力。“家门口的开发商”凭借过硬的产品质量、独特的园林景观、合理的户型设计、地产与合家福的成功联动，在安徽房地产市场独树一帜。       |
| ※ 2006年4月8日 安徽百大电器花园街店开业 2006-6-27 ※ 2006年1月21日 安徽百大CBD购物中心开业 2006-6-27 ※ 2006年1月1日 安徽百大电器太和店开业 2006-6-27 ※ 2005年8月28日 亳州百大购物广场开业 2006-6-27 ※ 2005年9月10日 合百集团黄山百大商厦有限公司开业 2006-6-27 ※ 2005年7月30日 安徽百大运动休闲广场开业 2006-5-31 ※ 2004年9月 六安金商都、舒城金商都正式加盟合肥百大集团。 2006-5-31 ※ 2004年7月28日 第一家百大电器专营大卖场在合肥香格里拉广场开业。 2006-5-31 ※ 2003年11月21日 公司与蚌埠商贸控股公司签署蚌埠百货大楼整体转让协议，蚌埠百货大楼纳入合肥百大百货连锁经营体系。 2006-5-31 ※ 2003年10月 周谷堆农产品批发市场改扩建五期工程项目获得国家第九批国债项目支持。 2006-5-31 ※ 2003年9月 拓基房地产公司的第一个社区房产项目——合肥新站区香格里拉花园开盘取得成功。 2006-5-31 ※ 2003年8月1日 成功切换新的ERP信息管理系统，正式启动大百货连锁工程。 2006-5-31 ※ 2003年5月 收购原铜陵市百货商场，组建铜陵合百商厦，迈出了百货连锁异地拓展的第一步。同年12月20日，铜陵合百商厦开业。 2006-5-31 ※ 2003年3月 公司建设的合肥市“三绿工程”综合试点城市物流配送技改项目获得第八批国债项目资金支持。 2006-5-31 ※ 2002年12月 由公司自建自营硬件规模华东一流的合家福购物广场马鞍山路店开业。 2006-5-31 ※ 2002年9月 收购全国同行排名第八位的周谷堆农产品批发市场。 2006-5-31 ※ 2002年4月 投资成立合肥合鑫商贸公司。 2006-5-31 ※ 2001年9月 通过ISO9002质量体系认证。 2006-5-31 ※ 2000年10月 投资成立合肥拓基房地产开发有限公司，实施商业与地产互动式发展。 2006-5-31 ※ 2000年9月20日 合肥百大合家福连锁超市公司的第一家门店沿河路店开业，标志着公司在调整经营战略，扩展零售业态上迈出了第一步。 2006-5-31 ※ 2000年4月 成立合肥百大家电经营分公司，对家电产品进行连锁化、专业化、集约化经营。 2006-5-31 ※ 1999年 推出以“劳模服务品牌”为核心的“创服务品牌工程”。 2006-5-31 ※ 1998年 吸纳盘活四方商厦和商业大厦两块国有资产。四方商厦与鼓楼商厦联 通经营，形成全省单体经营面积最大的百货商场；商业大厦改制后接收百大品牌 隔和管理输入，重新焕发生机。 2006-5-31 ※ 1998年 在多次改扩建的基础上，投资2000万元对百货大楼进行改造，增设自动观光扶梯和中央空调。 2006-5-31 ※ 1997年7月 创办企业报《合肥百货》报。 2006-5-31 ※ 1996年12月28日 投资建设鼓楼商厦对外营业。 2006-5-31 ※ 1996年8月12日 “合肥百货”在深交所上市，打开了通向资本市场的大门。 2004-10-20 ※ 1995年3月12日 举办第一届“争创一流企业、争当服务明星”劳动竞赛活动，“双争” 活动一直坚持开展并在集团内推广，成为公司服务品牌的重要组成部分。 2004-10-20 ※ 1993年 成立全省第一家商业股份制公司。 2004-10-20 ※ 1992——1996年间 每年销售额以一个亿，利税以1000万元的速度递增，销售额突破5亿大观。 2004-10-20 ※ 1991年 销售额和利税首次进入全国零售业百强。 2004-10-20 ※ 1985年 安徽省商业第一家建立微机管理系统。 2004-10-20 ※ 1962——1995年间 先后在行业内率先进行了独立经营、独立核算、改利税、经营责任制、工效挂钩、经营承包。劳动合同制等一系列改革，企业管理和效益水平不断提高。 2004-9-20 ※ 1959年8月25日 合肥百货大楼开业，两层营业楼，营业面积4500平方米 2004-8-10 |
 百大集团股份有限公司 百大集团股份有限公司座落于杭州市中心──武林广场东南侧，是一家集百货业、酒店业、旅游业、进出口贸易等为一体的综合性集团公司。中国商业名牌企业，中国商业服务名牌企业，省级文明单位。公司董事长、党委书记董伟平是全国人大代表和全国党代表。公司前身为大型零售企业杭州百货大楼，1989年开张营业。 公司董事长、党委书记董伟平是全国人大代表和全国党代表。合肥百货大楼集团股份有限公司是在合肥市百货大楼的基础上发展起来的一家大型商业企业集团，具有良好的品牌信誉和雄厚的资金实力。从1959年8月25日合肥百货大楼开业至今，合肥百大集团已在江淮大地商海纵横了49个春秋，牢牢占据了安徽商业的龙头地位。特别是1996年8月12日在深交所成功上市以来，合肥百大集团取得迅猛发展，连锁经营网络不断扩大，现已成长为安徽省规模最大、综合效益最好的商业企业集团。 2007年，公司销售突破156亿元，社会贡献总额4.8亿，连续3年入围中国企业500强，中国服务业500强。合肥百大集团以零售业为主业，业态分布上呈现现代百货连锁、合家福超市连锁、安徽百大电器连锁三轮驱动的格局，拥有合肥百货大楼、合肥鼓楼商厦、百大CBD购物中心、百大商业大厦、百大乐普生、铜陵合百商厦、蚌埠百货大楼、黄山百大商厦、六安金商都、亳州百大购物广场、舒城百大购物广场、安徽百大运动休闲广场、淮南购物中心13家大型百货零售商场，73家合家福超市和18家安徽百大电器连锁卖场，总营业面积70多万平方米，经营网络遍布合肥、蚌埠、铜陵、黄山、亳州、六安、舒城、淮南等安徽省主要地市，初步完成立足合肥、辐射安徽的战略部署。与此同时，合肥百大集团实行多角融合的发展战略，涉足零售相关产业，投资设立合肥拓基房地产开发有限责任公司、合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司、合肥合鑫商贸有限公司等多家经营实体，与零售主业互动发展，相得益彰。面对更加开放的市场环境和日趋激烈的竞争格局，合肥百大集团将以科技为手段、人才为核心、实业为支柱，扩份额、增效益；坚持优先发展零售主业，努力提升核心竞争力，加快多业态协同增长，调整优化产业结构，走市场化、连锁化可持续发展之路。 |
| 商业地产增值潜力大 流通股东股改“身价”增 本报记者 张德斌 北京报道 在股权分置改革积极稳妥推进之际，商业类上市公司因频遭“举牌”收购而成为市场关注的焦点。业内专家指出，这类公司之所以受举牌者青睐，主要是因为它们的价值存在低估，商业地产蕴涵着较大的财富增值潜力，并且百货业态拥有充沛的现金流。此外，股改预期以及流通股占比较大、股价处于低位，也是其中的重要因素。 股改背景下“举牌”正当时 近日，“银泰系”先后两次发布举牌公告称，已通过二级市场收购和协议受让法人股方式，累计持有百大集团（600865）2674.2209万股股权，占总股本的9.92%。其中，流通股1577.4347万股，占百大集团流通股的11.66%。 此外，南京中商（600280）12月6日披露，江苏地华房地产发展有限公司已在二级市场购得南京中商3629.6342万股流通股，占总股本的25.29％、流通股的38.44%。 其实，自2004年下半年起，从南京新百到大商股份（600694），从南京中商到百大集团，百货零售类上市公司被举牌的事件就频频发生。联合证券并购私募融资总部总经理刘晓丹认为：“商业地产一直是百货类上市公司最‘靓’的一块资产，也是对机构投资者最有吸引力的‘肥肉’。国内百货类上市公司大多换过大股东，就是因为这个原因。” 综合来看，百货类上市公司容易被举牌，其原因一是商业地产的投资价值，二是这类公司拥有充裕的现金流，三是这类公司存在特殊的股本结构——大股东持股比例普遍较低，通过二级市场收购容易取得上市公司的控制权。 与以往相比，当前有多种因素导致百货类上市公司更容易被举牌。业内人士分析，新的因素主要是由股改带来的。在股改方案的谈判、协商过程中，持股比例较大的流通股东取得越来越强势的地位。如果举牌者所持流通股数量接近大股东所持的非流通股，则支付股改对价后，举牌者便有可能一举成为第一大股东并实现相对控股。 民营资本进退自如获利多 在股改预期明确的背景下，民营资本举牌百货类上市公司获益不少。刘晓丹指出，由于这类公司大股东持股比例一般较低，民营资本举牌后，“进”可以获得上市公司的控股权，“退”则可以主导股改方案谈判，获得满意的对价。 华泰证券一位研究人士证实，江苏省已制订股改工作总体规划和时间表，南京中商被要求在明年3月之前完成股改。 在这个时候，举牌南京中商的江苏地华可谓进退自如。由于江苏地华已持有南京中商38.44%的流通股，如果江苏地华在表决股改方案时投反对票，南京中商股改方案将很难获得2/3以上流通股的支持。 “银泰系”也类似。经过两次举牌后，“银泰系”共持有百大集团11.66%的流通股。由于目前流通股东参加股改相关股东会的积极性不高，参加表决的流通股比例一般仅占流通股总数的30%左右或者更低，因此持有上市公司流通股的12%以上便相当于拥有了股改方案的“一票否决权”。业内人士据此认为，为稳妥起见，“银泰系”很可能会继续增持百大集团的股权。 对于上述两个举牌案例，刘晓丹进一步分析认为，与江苏地华举牌南京中商意在取得控制权、获得现金流不同，银泰由于本身在杭州有商业经营主体，所以其举牌百大集团还可以实现制衡竞争对手、整合商业资源的目的。（中证网） |
| 银泰系、西子联合、杭州投资控股三足鼎立 “曹操”：银泰系在资本市场不仅有着赫赫威名，如今借力华平更是财力雄厚，对百大集团也是志在必得； “孙权”：沉稳、老练的西子联合选择在默默中发展壮大并寻找机会出击，也因此在地方辖区内颇得人心； “刘备”：有着“皇室血统”的杭州投资控股虽决定卖出大部分持股，但是其所留存股份的倾向一样至关重要。 当银泰系被认为只差半步就可以控制百大集团时，沉寂的西子联合突然出手了，于是原以为几乎尘埃落定的股权争夺战火重燃。三方争斗究竟鹿死谁手，投资者看得乱花渐欲迷人眼；身处暴风中心的百大集团同样困惑——有关人士对本报记者直言，不知道究竟谁能够在股改后称雄股东排行榜。就是在困惑中，百大集团的股价昨天“玩蹦极”：开盘后的瞬间几乎跌停，然后迅速取得接近７％的涨幅，最后又回归平静，全天换手率为２．４７％。 百大集团 奇货可居 百大集团位于杭州最繁华的武林商业圈中心，与银泰百货相连。公司第一大股东杭州市投资控股有限公司持股８０７３万股国有股持股比例２９．９３％。表面上看，百货业激烈竞争导致百大集团日薄西山，但细看公司报表后不难发现，其实百大集团是一块资产质量良好、现金充裕、增值潜力巨大的璞玉。截至２００５年三季度，公司净资产６．９８亿元，其中货币资金近３．６亿元，而与３．４８亿的固定资产的大部分相对应的是９万多平方米多年未经重新评估的大楼资产，其升值潜力之大，明眼人一看便知。 难怪银泰百货总裁周明海坚定地表示，“如果现在退出百大集团，不仅是极其没有面子的事情，而且也不是银泰的一贯风格。更何况，目前的股价远远未能反映百大集团的真实价值，按照期望，百大集团的未来价值应该为每股１８元”。 百大集团究竟值不值每股１８元还不好下结论，但是现在的价值极具吸引力却是不争的事实。 银泰系 “携银子令股东” 银泰系为百大集团可以说是志在必得，这从银泰系取道二级市场点燃收购大战就可以看出。截至今年３月１日，银泰系已经六次举牌百大集团，累计持有１９．６２％百大集团的股权。此外，２００５年１０月以来，银泰系买入百大集团流通股的价格区间为４．２２元－６．５２元。 昨日，百大集团股价再度异动：开盘后跌停、盘中迅速拉升（最高涨幅接近７％）、几乎以平盘报收，且全天的换手率高达２．４７％。今日的公告显示，３月８日，浙江银泰百货有限公司通过上海证券交易所增加购入百大集团股份有限公司流通股４３８２２３８股，占百大集团总股本的１．６２％，其中通过大宗交易方式购入的股份为１４７２３００股。至此，银泰系累计持有百大集团５７２８５５７２股，占总股本的２１．２４％。其中，流通股４６３１７７１０股，占总股本的１７．１７％。这实际上已经是银泰系的第七次举牌百大集团。 激烈的股价波动似乎也代表着银泰系同样激烈的情绪，二级市场宛若战场，而资本自然是决定胜负的关键一环。银泰系说，“我不怕”。 银泰系为收购百大集团所动用的资金已经超过２．５亿，确实花掉了许多银子，但是，去年１０月银泰百货自身完成重组，全球最大的私人创投基金华平投资向其投资９０００多万美金，因此“银泰不缺钱”。这也许正是银泰系敢于叫板的底气之所在。 发昏招还是藏妙招 面对银泰系数月以来的公开宣战，西子联合３月６日终于出手了。百大集团昨日的公告显示，公司第一大股东杭州市投资控股有限公司已与西子联合控股有限公司签署了《股份转让协议》，将其持有的百大集团国有股７０１２３６４３股（占总股本的２６％）以每股４．４５９３元转让给西子联合。股权转让完成后，西子联合将成为百大集团的第一大股东，杭州投资仍持有３．９３％的国有股。也就是说，只要国资部门批准，在公众面前一直处于下风的西子联合将夺得百大集团２６％的国有股。 当然，西子联合想要稳坐第一大股东也没那么容易。 按照银泰系最新的持股推算，即使西子联合入主后在股改提出“１０送２”的较低水平送股对价方案，银泰系也可以合计持有至少２４．６％的股份，而西子联合的持股比例将被稀释并下降到２０％以下。 此外，此次转让有两个不明白之处：其一，西子联合并没有将杭州投资控股的股份全数买入。本就被人虎视眈眈却好像未使出全力，西子联合令人费解；其二，西子联合所出的价格低于市场预期的４．６元／股，更加远远低于银泰系建议的４．７元／股的回购价格。杭州投资为何肯放弃利益更加令人不解。甚至于，百大集团的有关人士也承认，想不明白这两点。 西子联合究竟是发昏招还是藏妙招，市场拭目以待。 西子联合 能否“火烧赤壁” 那么，看起来越来越处于下风的西子联合究竟能否转败为胜呢？市场人士分析，只要“孙、刘联合”，还是可以与强大的“曹操”斗一斗的。 第一，西子联合在股改时可以推出较低的送股方案以求自保；或者利用杭州投资控股公司留下的１０６１万股国有股承担送股角色。但是由于股改方案需要三分之二参与表决的流通股股东同意（也就是银泰系几乎拥有了一票否决权），因此，风险较大，此为下策； 第二，西子联合可以拿出一部分优质资产或者作为对价、或者让百大集团向其定向增发。但这同样需要过银泰系这一关，也是下策； 第三，二级市场是公开、公平的，西子联合同样可以在关键时刻选择与银泰系在二级市场展开股权争夺；或者将低价收购部分股权后节省下的现金用于直接收购流通股。但是，此项计划代价昂贵，为中策； 当然，西子联合更有可能已经预先设计了市场设想不到的连环计，等待着银泰系杀上门来。但是，部分市场人士指出，只希望这场围绕百大集团的博弈不是场“苦肉计”——银泰和西子到底是在血拼以争夺百大集团的控制权，还是在唱双簧以做高股价，流通股股东还需要擦亮眼睛、静观其变。（记者张歆/证券日报） |
| 近几年来，丽水的城市化进程步伐不断加快，城市建筑发展迅速，高楼如雨后春笋般拔地而起。在房地产市场中，银泰房地产犹如一匹黑马，在丽水房地产界占据了重要地位。丽水市银泰房地产投资集团有限公司创建于1989年6月，现有注册资金7118万元，年房地产开发能力10余万平方米，并在遂昌、景宁等县设立分公司，是一家具有国家三级房地产开发管理资质的建筑型企业。除房地产开发外，公司已成为集金属材料、建筑材料、实业投资等多元化经营为一体的综合性集团。目前，集团公司已拥有丽水市金威石业有限公司、银泰建筑工程有限公司、银泰装饰工程有限公司、银泰物业管理有限公司，丽水市银泰温馨园房产开发有限公司等多家子公司。 公司已开发竣工的商品楼盘有丽水华侨公寓、遂昌银泰花苑、遂昌青云小区等，正在施工建设的项目有丽水银泰·江滨小区……以上项目总建筑面积逾30多万平方米，总投资超过10亿元人民币。公司成立至今，所开发的商品楼房平均优良率80%以上，合格率100%，工程伤亡率为零。 公司创办十多年来，诚实为信，精诚团结，赢得社会各界的广泛好评。公司先后荣膺建设银行2002——2004年度AAA级信用企业、2003年度丽水公众信赖房地产商和工商局2003年度守合同重信用单位、人民日报人民网房产城建频道理事会理事等称号。董事长季文华获得了第五届“丽水市十大杰出青年”、“浙江省青年企业家协会理事”、“丽水市直属企业联合会副会长”、“丽水市慈善总会副会长”等荣誉。 2004年，公司投入亿元巨资建设的银泰·江滨小区，眼下正在大规模地施工之中，该小区距我们的母亲河——瓯江只有几米之遥，与风景名胜南明山、古城岛遥遥相望。以人居休闲、生态环保为主题，小区内配套设有智能化现代服务体系，同时设有3000平方米的娱乐休闲场所。建成后江滨小区将导入瓯江水，建成面积达8000平方米的人工湖，常年保持清澈与活力。与丽水现在其他高档住宅小区相比，它除具备现代住宅小区的优势外，还具有其独特的坐拥湖光山色的休闲养生优势，它不仅是安家之地，更是养生之地。在“2005`中国城市标志名盘年度金榜”评选活动中，“银泰·江滨小区”项目荣登金榜，被评为2005`中国城市标志性名盘奖。 在2005年秋季这个收获的季节，本公司又以非凡实力一举夺得行政中心S06地块的开发权，计划开发丽水的又一个精品楼盘——银泰·温馨园小区。 企业荣誉: 2000、2001、2002年连续三年被庆元县人民政府评为重合同守信用单位；2000年被建设局评为先进单位；2001年被评为AA级信用单位；2002年被浙江信用联社评为AAA信用单位；2002年被中国建设银行丽水分行评为AA级守信用单位；2003年评为浙江省工商企业信用三级守合同信用单位和丽水公众信赖房产商； |
我没了感情的牵挂，悲伤时自己哭到死，哭到只对自己报有希望，也许很多事情是命中注定的，一点都没有错，2年只要2年，我让所有人吓死。把我自己也吓死。----哈哈，不过我可一定不能死。。。。。
今天看见同学在群里的对话，我心情复杂，大家看来都不咋样，我一句话也没说，但是我知道，我一定要在我们7月1日聚会之前做好一件可以交代自己的事情。我要自己不和别人一样。我要凭自己实力在最短时间买的起别墅，其他什么都不想。
