全心全意，为您服务房产业务！！！
全心全意,为您服务,房产上的置业需求
最新日记
最新煤消息，诚信销售，专供大型企业，大..
2011-03-15 00:32
| 最新煤的价格： 绝对！绝对！绝对！放心烧的煤！！！（好煤是您用过以后就知道了） 磁窑堡 碴子煤： 具体价格有以下几种，430—580不等含运输、沫煤230—250元、无烟煤、1150—1450每吨、三八块、大块、中块、价格是按每吨计算。 地址： 银川市金凤区，★神华宁煤集团销售公司★ 有国家颁发的三证，证件齐全： 《国家生产经营单位许可证》 《国家煤炭经营许可证》 《国家环保专用煤许可证》 另有银川市政府颁发的 《诚信用煤单位证》 主营： 窑堡碴子煤、沫煤、汝箕沟古拉本无烟煤、内蒙古烟煤、销售和运输，大量批发，送货上门，特点：低灰、低硫、低磷、不沾结、较高发热量、耐烧、优质煤、是工业民用环保理想的燃料、以诚信取信，真诚合作，共创辉煌！ 具体信息欢迎来电洽谈，24小时开机！ 业务经理：张耀18709601776 张凡13564283900 |
教你与客户成交的24种技巧
2010-11-16 19:56
| 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除... 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法： 1、顾客说：我要考虑一下。 对策：时间就是金钱。机不可失，失不再来。 (1)询问法： 通常在这种情况下，顾客对产品感兴趣，但可能是还没有弄清楚你的介绍(如：某一细节)，或者有难言之隐(如：没有钱、没有决策权)不敢决策，再就是挺脱之词。所以要利用询问法将原因弄清楚，再对症下药，药到病除。如：先生，我刚才到底是哪里没有解释清楚，所以您说您要考虑一下? (2)假设法： 假设马上成交，顾客可以得到什么好处(或快乐)，如果不马上成交，有可能会失去一些到手的利益(将痛苦)，利用人的虚伪性迅速促成交易。如：某某先生，一定是对我们的产品确是很感兴趣。假设您现在购买，可以获得××(外加礼品)。我们一个月才来一次(或才有一次促销活动)，现在有许多人都想购买这种产品，如果您不及时决定，会…… (3)直接法： 通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。如：××先生，说真的，会不会是钱的问题呢? 或您是在推脱吧，想要躲开我吧 2、顾客说：太贵了。 对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。 (1) 比较法： ① 与同类产品进行比较。如：市场××牌子的××钱，这个产品比××牌子便宜多啦，质量还比××牌子的好。 ② 与同价值的其它物品进行比较。如：××钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，而这种产品是您目前最需要的，现在买一点儿都不贵。 (2)拆散法： 将产品的几个组成部件拆开来，一部分一部分来解说，每一部分都不贵，合起来就更加便宜了。 (3)平均法： 将产品价格分摊到每月、每周、每天，尤其对一些高档服装销售最有效。买一般服装只能穿多少天，而买名牌可以穿多少天，平均到每一天的比较，买贵的名牌显然划算。如：这个产品你可以用多少年呢?按××年计算，××月××星期，实际每天的投资是多少，你每花××钱，就可获得这个产品，值! (4)赞美法： 通过赞美让顾客不得不为面子而掏腰包。如：先生，一看您，就知道平时很注重××(如：仪表、生活品位等)的啦，不会舍不得买这种产品或服务的。 3、顾客说：市场不景气。 对策：不景气时买入，景气时卖出。 (1)讨好法： 聪明人透漏一个诀窍：当别人都卖出，成功者购买;当别人却买进，成功者卖出。现在决策需要勇气和智慧，许多很成功的人都在不景气的时候建立了他们成功的基础。通过说购买者聪明、有智慧、是成功人士的料等，讨好顾客，得意忘形时掉了钱包! (2)化小法： 景气是一个大的宏观环境变化，是单个人无法改变的，对每个人来说在短时间内还是按部就班，一切“照旧”。这样将事情淡化，将大事化小来处理，就会减少宏观环境对交易的影响。如：这些日子来有很多人谈到市场不景气，但对我们个人来说，还没有什么大的影响，所以说不会影响您购买××产品的。 (3)例证法： 举前人的例子，举成功者的例子，举身边的例子，举一类人的群体共同行为例子，举流行的例子，举领导的例子，举歌星偶像的例子，让顾客向往，产生冲动、马上购买。如：某某先生，××人××时间购买了这种产品，用后感觉怎么样(有什么评价，对他有什么改变)。今天，你有相同的机会，作出相同的决定，你愿意吗? 4、顾客说：能不能便宜一些。 对策： 价格是价值的体现，便宜无好货 (1)得失法： 交易就是一种投资，有得必有失。单纯以价格来进行购买决策是不全面的，光看价格，会忽略品质、服务、产品附加值等，这对购买者本身是个遗憾。如：您认为某一项产品投资过多吗?但是投资过少也有他的问题所在，投资太少，使所付出的就更多了，因为您购买的产品无法达到颁期的满足(无法享受产品的一些附加功能)。 (2) 底牌法： 这个价位是产品目前在全国最低的价位，已经到了底儿，您要想再低一些，我们实在办不到。通过亮出底牌(其实并不是底牌，离底牌还有十万八千里)，让顾客觉得这种价格在情理之中，买得不亏。 (3)诚实法： 在这个世界上很少有机会花很少钱买到最高品质的产品，这是一个真理，告诉顾客不要存有这种侥幸心理。如：如果您确实需要低价格的，我们这里没有，据我们了解其他地方也没有，但有稍贵一些的××产品，您可以看一下。 5、顾客说：别的地方更便宜。 对策：服务有价。现在假货泛滥。 (1)分析法： 大部分的人在做购买决策的时候，通常会了解三方面的事：第一个是产品的品质，第二个是产品的价格，第三个是产品的售后服务。在这三个方面轮换着进行分析，打消顾客心中的顾虑与疑问，让它“单恋一支花”。如：××先生，那可能是真的，毕竟每个人都想以最少的钱买最高品质的商品。但我们这里的服务好，可以帮忙进行××，可以提供××，您在别的地方购买，没有这么多服务项目，您还得自己花钱请人来做××，这样又耽误您的时间，又没有节省钱，还是我们这里比较恰当。 (2)转向法： 不说自己的优势，转向客观公正地说别的地方的弱势，并反复不停地说，摧毁顾客心理防线。如：我从未发现：那家公司(别的地方的)可以以最低的价格提供最高品质的产品，又提供最优的售后服务。我 ××(亲戚或朋友)上周在他们那里买了××，没用几天就坏了，又没有人进行维修，找过去态度不好…… (3)提醒法： 提醒顾客现在假货泛滥，不要贪图便宜而得不偿失。如：为了您的幸福，优品质高服务与价格两方面您会选哪一项呢?你愿意牺牲产品的品质只求便宜吗?如果买了假货怎么办?你愿意不要我们公司良好的售后服务吗?××先生，有时候我们多投资一点，来获得我们真正要的产品，这也是蛮值得的，您说对吗? 6、顾客讲：没有预算(没有钱)。 对策：制度是死的，人是活的。没有条件可以创造条件。 (1)前瞻法： 将产品可以带来的利益讲解给顾客听，催促顾客进行预算，促成购买。如：××先生，我知道一个完善管理的事业需要仔细地编预算。预算是帮助公司达成目标的重要工具，但是工具本身须具备灵活性，您说对吗?××产品能帮助您公司提升业绩并增加利润，你还是根据实际情况来调整预算吧! (2)攻心法 分析产品不仅可以给购买者本身带来好处，而且还可以给周围的人带来好处。购买产品可以得到上司、家人的喜欢与赞赏，如果不购买，将失去一次表现的机会，这个机会对购买者又非常重要，失去了，痛苦!尤其对一些公司的采购部门，可以告诉他们竞争对手在使用，已产生什么效益，不购买将由领先变得落后。 7、顾客讲：它真的值那么多钱吗? 对策：怀疑是奸细，怀疑的背后就是肯定。 (1)投资法： 做购买决策就是一种投资决策，普通人是很难对投资预期效果作出正确评估的，都是在使用或运用过程中逐渐体会、感受到产品或服务给自己带来的利益。既然是投资，就要多看看以后会怎样，现在也许只有一小部分作用，但对未来的作用很大，所以它值! (2)反驳法： 利用反驳，让顾客坚定自己的购买决策是正确的。如：您是位眼光独到的人，您现在难道怀疑自己了?您的决定是英明的，您不信任我没有关系，您也不相信自己吗? (3)肯定法： 值!再来分析给顾客听，以打消顾客的顾虑。可以对比分析，可以拆散分析，还可以举例佐证。 8、顾客讲：不，我不要…… 对策：我的字典了里没有“不”字。 (1)吹牛法： 吹牛是讲大话，推销过程中的吹牛不是让销售员说没有事实根据的话，讲价话。而是通过吹牛表明销售员销售的决心，同时让顾客对自己有更多的了解，让顾客认为您在某方面有优势、是专家。信赖达成交易。如：我知道您每天有许多理由推脱了很多推销员让您接受他们的产品。但我的经验告诉我：没有人可以对我说不，说不的我们最后都成为了朋友。当他对我说不，他实际上是对即将到手的利益(好处)说不。 (2)比心法： 其实销售员向别人推销产品，遭到拒绝，可以将自己的真实处境与感受讲出来与顾客分享，以博得顾客的同情，产生怜悯心，促成购买。如：假如有一项产品，你的顾客很喜欢，而且非常想要拥有它，你会不会因为一点小小的问题而让顾客对你说不呢?所以××先生今天我也不会让你对我说不。 (3)死磨法： 我们说坚持就是胜利，在推销的过程，没有你一问顾客，顾客就说要什么产品的。顾客总是下意识地敌防与拒绝别人，所以销售员要坚持不懈、持续地向顾客进行推销。同时如果顾客一拒绝，销售员就撤退，顾客对销售员也不会留下什么印象。 [总结] 方法是技巧，方法是捷径，但使用方法的人必须做到熟伦生巧。这就要求销售员在日常推销过程中有意识地利用这些方法，进行现场操练，达到“条件反射”的效果。当顾客疑义是什么情况时，大脑不需要思考，应对方法就出口成章。到那时，在顾客的心中才真正是“除了成交，别无选择”! |
做生意的十大禁忌和成大事的九种手段必备..
2010-11-16 19:55
| 做生意的十大禁忌和成大事的九种手段必备的九种能力和心态 一忌：坐门等客。经商不跑不活，商品市场瞬息万变，商品交流讲究时效性，坐门难见客。只有跑动，才能得知市场信息，找准时机，方能盈利。 二忌：没胆量。俗话说，只要有七分把握便可行动，余下的三分把握靠你争龋遇事下不了决心，错过时机不得利，要知道经商中十拿九稳赚钱的事是不多的。 三忌：商品越贵越不卖。商品不可能只涨价不跌价，贵到一定程度，只要赚钱便卖，无论赚多赚少都要满足，若坐等高价，十有**要吃亏。 四忌：把钱存起来。赚了后不愿再投入，把活钱变成死钱，只有得寸进尺，不断扩大经营规模，发展壮大自己事业才能更上一层楼。 五忌：好高鹜远。看不起小本小利，想一口吃成胖子，这样永远也发不了大财。只有从小到大，慢慢积少成多，一步一步地走，最后才能爬上财富的顶峰。 六忌：酒香不怕巷子深。许多人只注重生产而不注意推销，认为东西好了自然有人慕名而来，这是被动的销售手段。只有主动拉客，扩大影响，才可多销而盈大利。 七忌：人家咋干咱咋干。缺乏创造精神，总跟在别人身后，被人牵着鼻子走，别人把利收完了，你再干就获利甚少或一无所得。只有抢先一步占领市场，才能获胜。 八忌：热信息热处理。得了热门信息，便急急忙忙盲目行动，不做好充分准备，打无准备之仗败多胜少。只有认真分析研究市场，待胸有成竹，方能上马。 九忌：喜热厌冷。总以为什么东西干的人越多越有利，要知道＂萝卜多地皮紧＂。只有看准＂不起眼＂之处，爆冷门，才可能拥有市场 十忌：厚利销售。销售商品只顾销量多，利厚价高令人望而却步，结果厚利销少。只有把利看得轻些，价格合理才会有顾客，薄利多销方能赚大钱。 成大事的九种手段： 1、敢于决断－－克服犹豫不定的习性 很多人之所以一事无成，最大的毛病就是缺乏敢于决断的手段，总是左顾右盼、思前想后，从而错失成功的最佳时机。成大事者在看到事情的成功可能性到来时，敢于做出重大决断，因此取得先机。 2、挑战弱点－－彻底改变自己的缺陷 人人都有弱点，不能成大事者总是固守自己的弱点，一生都不会发生重大转变；能成大事者总是善于从自己的弱点上开刀，去把自己变成一个能力超强的人。一个连自己的缺陷都不能纠正的人，只能是失败者！ 3、突破困境－－从失败中撮成功的资本 人生总要面临各种困境的挑战，甚至可以说困境就是“鬼门关”。一般人会在困境面前浑身发抖，而成大事者则能把困境变为成功的有力跳板。 4、抓住机遇－－善于选择、善于创造 机遇就是人生最大的财富。有些人浪费机遇轻而易举，所以一个个有巨大潜力的机遇都悄然溜跑，成大事都是绝对不允许溜走，并且能纵身扑向机遇。 5、发挥强项－－做自己最擅长的事情 一个能力极弱的人肯定难以打开人生局面，他必定是人生舞台上重量级选手的牺牲品；成大事者关于在自己要做的事情上，充分施展才智，一步一步地拓宽成功之路。 6、调整心态－－切忌让情绪伤害自己 心态消极的人，无论如何都挑不起生活和重担，因为他们无法直面一个个人生挫折，成大事者则关于高速心态，即使在毫无希望时，也能看到一线成功的亮光。 7、立即行动－－只说不做，徒劳无益 一次行动胜过百遍心想。有些人是“语言的巨人，行动的矮子”，所以看不到更为实际现实的事情在他身上发生；成大事者是每天都靠行动来落实自己的人生计划的。 8、善于交往－－巧妙利用人力资源 一个人不懂得交往，必然会推动人际关系的力量。成大事者的特点之一是：善于靠借力、借热去营造成功的局势，从而能把一件件难以办成的事办成，实现自己人生的规划。 9、重新规划－－站到更高的起点上 人生是一个过程，成功也是一个过程。你如果满足于小成功，就会推动大成功。成大事者懂得从小到大的艰辛过程，所以在实现了一个个小成功之后，能继续拆开下一个人生的“密封袋”。 可以讲任何一种手段，都可以导致一种结果，但这个结果是不是最佳的结果，恐怕就很难说了。成大事者总是选择最佳的手段，达到最完善的结果，这就是非一般人所能做到的。因此在成功之路上，你要想成大事，首先要解决的问题就是：你的手段对你推动成功的计划是否立竿见影！ 成大事必备九种能力 挑战生存的能力：善于在现实中寻找答案 1、 摆正心态，敢于面对现实 对于那些不停地抱怨现实恶劣的人来说，不能称心如意的现实，就如同生活的牢笼，既束缚手脚，又束缚身心，因此常屈从于现实的压力，成为懦弱者；而那些真正成大事的人，则敢于挑战现实，在现实中磨炼自己的生存能力，这就叫强者！ 在此，我们可以得出一条成大事的经验：适应现实的变化而迅速改变自己的观念，最重要的是需要我们有一副聪慧的头脑和灵活的眼睛，做生活的有心人。 在现实的压力之下，如果你能改变观念，适时而进，可收到事半功倍的效果。 我们的自下而上须臾离不开现实，随着现实的变化，我们必须随之调整自己的观念、思想、行动及目标。这是生存的必须。 如果我们有办法来改变现实，使之适合我们能力和欲望的发展需要，则是最难能可贵的。 2、 让你拥有过硬的自制能力 自制，就是要克服欲望，不要因为有点压力就心里浮躁，遇到一点不称心的事就大发脾气。 一个人除非先控制了自己，否则将无法控制别人。 一个人只要有成大事的目标，知道自己想要的，然后采取行动，告诉自己绝对不要放弃，成功只是时间早晚而已。 假使你在途中遇上了麻烦或阻碍，你就去面对它、解决它、然后再继续前进，这样问题才不会愈积愈多。 你在一步步向上爬时，千万别对自己说“不”，因为“不”也许导致你决心的动摇，放弃你的目标，从而前功尽弃。 人最难战胜的是自己，这话的含义是说，一个人成功的最大障碍不是来自于外界是，而是自身。只有控制住自己，才能控制住压力，让压力在你面前屈服。 3、 把情感装入理性之盒 一种抵触情绪的产生往往是潜移默化的，但它对人一生的影响却是巨大的，这种影响从诸多小事上体现出来。我们应尽量消除自己的不良情绪、因为它不仅会给我们造成身心上的伤害，而且在我们通往成功的路途上，不良情绪有时会成为绊脚石。 为了你的成功，你必须把情感装入理性之盒，你必须去适应别人，适应形势，不然的话，你注定成不了大事，注定会被淘汰。 4、 独处可以激发思考的力量 如果你知道怎么独处的话，成大事者都是善于独处的人－－在独处的过程中激发思考的力量。 自卑可以像一座大山把人压倒并让你永远沉默，也可以像推进器产生强大的动力。 比别人先走一步，能创造一种成功的心境。 在独处时，你应当有所思考，不要总人浮于事。 5、 压力是最好的推动力 欲成大事者，因目标高远，压力可能会更大。但若欲成大事，就必须能承受这种压力，把压力当成推进人生的动力。 人们最出色的工作往往是在外于逆境的情况下做出的。人要有所为就要有所不为。应做的一定要做好，不该做的坚决不做。 得到的并不一定就值得庆幸，失去的也并不完全是坏事情。 6、以变应变，才有出路 顺应时势，善于变化，及时调整自己的行动方案，这是成大事者适应现实的一种方法。 一个人如果没有和人打交道的高超技巧，没有把各种情况都考虑周全的头脑，灵活应变的手段，就根本无法驾驭大的局面，将很难成大事。 一个人能看清自己的现状，心态就会平衡许多，就能以一种客观的眼光去看待，认识这个世界，并且相应地调整自己的行为。 7、 自信心是人生的坚强支柱 自信心充足者的适应能力就高，反之则适应能力较低。 一般信心不足较严重的人常有一些身心症状，比如孤僻，害怕与人交往，说话过于偏激，悲观失望。 如果做事成功的经验越多，那么自信心就越强。 自我成功锻炼的机会越少，自信心就越弱，以致产生严重的自卑情绪。 十九世纪的思想家爱默生说：“相信自己‘能’，便会攻无不克。”拿破仑说：“在我的字典里没有不可能。” 8、 把精力投入到自己的强项上 大多数人的生活层次只停留在：为吃饭而吃、为搭公车而搭、为工作而工作、为了回家而回家。 成大事者与不成大事者只差别在一些小小的动作：每天花5分钟阅读、多打一个电话、多努力一点、在适当时机的一个表示、表演上多费一点心思、多做一些研究，或在实验室中多试验一次。 在行动之前你自己就知道你是否足以胜任这一个任务。 没有任何借口可以解释你为会么长时间仍然无法胜任一项工作。 不论你想追求的是什么，你必须强迫自己增强能力以实现目标。 勤加练习、勤加练习、最后还是勤加练习！决不放弃学习，而且一定要将学到的知识运用于日常生活中。 9、 要专心地做好一件事 如果大多数人集中精力专注于一项工作，他们都能把这项工作做得很好。 最成大事者的商人是能够迅速而果断作出决定的人，他们总是首先确定一个明确的目标，并集中精力，专心致志地朝这个目标努力。 一次只专心地做一件事，全身心地投入并积极地希望它成功，这样你的心里就不会感到筋疲力尽。 把你需要做的事想象成是一大排抽屉中的一个小抽屉。不要总想着所有的抽屉，而要将精力集中于你已经打开的那个抽屉。每个人做人办事的手段都是不一样的，可以讲，一个人就有一种手段，一个人就有一种靠自己手段获得成功的途径。无数事实表明，有些人就是太过于自信，想念自己确认的手段能够解决任何问题，但不知道这种往往是起不到任何作用。因此，他们总觉得离成功的目标不是越来越近，而实际上越来越远。 成大事必备的9种心态 心态之一：积极向上 1.时刻想着出人头地 2.做“小人物”时要向“大人物”看齐 3.惟有进取心，才能成大事 4.摒弃逆境的干扰，寻找向上的根源 5.放弃也是一种成功的开始 6.在平凡中做不平凡的事 7.保持年轻的心态很重要 8.永远积极、主动、热忱 心态之二：勤勉谦恭 1.壮志凌云地想，脚踏实地地干 2.勤敬产业，谦恭做人 3.勤勉高于天赋 4.勤奋造就成功，懒惰摧毁天才 5.养成勤奋的习惯会终生受益 6.有一份耕耘，就有一份收获 7.恒心与支持能“点石成金” 8.莫道君行早，更有早行人 心态之三：诚实守信 1.诚实是一种源自自身的本质 2.诚实守信才是大赢家 3.以诚信奠定成功基业 4.真诚的友谊会使你的事业更发达 5.做人要有正直的品行 6.诚实守信是成大事的“信用卡” 7.要成大事，择友不可草率 8.以真诚待人，用热忱做事 心态之四：敢于挑战 1.敢于挑战自我，克服贬低心理 2.挑战无极限 3.坚持到底造靠勇气，半途而废是懦夫 4.用于挑战激起成大事的信心 5.勇气是战胜困难的良方 6.胜人者力，自胜者强 7.毅力与恒心是成大事的基本功 8.坚持不懈成大事，浅尝辄止无出路 心态之五：善于合作 心态之六：知足平衡 心态之七：乐观豁达 心态之八：宽厚容人 心态之九：永远自信 |
求人办事的技巧
2010-11-14 00:04
| 世上没有办不成的事，只有不会办事的人。一个会办事的人，可以在纷繁复杂的环境中轻松自如地驾驭人生局面，凡事逢凶化吉，把不可能的事变为可能，最后达到自己的目的。其中的关键是看你用什么方法、用什么技巧、用什么手段。 会办事的人，做起事来顺风顺水，能够把各种各样的事情办得尽善尽美；会办事的人，人生和带来总是一帆风顺，能够取得伟大的成就。 人活着就不可能无事，大事、小事、喜事、愁事、烦心事……这些”事事非非”是不以我们的意志为转移的，我们必须面对，必须解决。而想解决一些难办的事，你还必须学会求助于人。那么，如何求人办事呢？ 第一，过心理这一关 既然不能不求人，倒不如理直气壮去求人，求人也得求得潇洒、舒坦，求人不必虚张声势、空话连篇，但是也不必灰溜溜、乞哀告怜、任人奚落。 第二，选择最佳路线和方法 如今是专业分工明确，到处找人，未必能办成事，一定要摸清情况，找准能帮助你的人。 第三，有耐心 求助于别人，并不一定什么事都水到渠成，对方面露难色，态度冷淡甚至表示拒绝都是可能的，你千万不要由此就觉得自己失了面子，受了侮辱，从而失去了耐心。 第四，理解别人 有些求人办事的人，总认为被求者一定神通广大，办什么事金口一开，大笔一挥就成。实际上情况并非如此。每个人都有自己的难处，你如果能分担、理解这种难处，就不会感到求人办事太难。 第五，对别人的要求不要过高 求人办事千万不要穷追猛打，一定要别人做到什么地步，否则就觉得不够意思。也就是说，求人办事要知足，别人能办多少就办多少，不要勉强别人办很难办的事。例如，求人办事应从最简单的开始。如果你订的目标过高，使别人为难，最好求以其次；其次不成，就求再次。别人即使是举手之劳，你也要十分珍惜。昨天我们几个朋友在聊天时，无意中谈到求人办事话题。 有的说：“自己平素不喜欢求人的”；有的说：“当今社会不求人办事是不可能的”。我赞成后者说法。 我们现实生活中有太多无奈，你不得不去求人。假如你是一位待业青年，希望能找到一份如意的工作；假如你是一个职员，希望能平步青云；假如你是一名病人，希望医生能细心为自己治病；假如你有急用，希望能筹借到一笔款子……这许许多多、大大小小的希望便构成了生活。生活会迫使你不得不去求助于别人，而是否能得到别人的“搀扶”，在很大程度上又取决于你有没有求人的技巧和策略。 有些人一提到求人就皱眉头，甚至羞于告人，他们对求人怀有一定的偏见，认为那一定是卑躬屈膝、低三下四的。其实不然，向别人求取帮助必须是以自尊、自重、自爱为前提的，做到求而不卑、求而不倚。我认为，要想成功地求得别人的帮助，必须遵循两个基本原则。第一，诚恳礼貌。常言道，精诚所至，金石为开，礼貌待人，这是求人成功的先决条件；第二。避开忌讳。每个人因个性和生活经历不同，对某些言辞和举动有所顾忌，因此干万不要去冒犯。《孙子兵法》上讲：“知己知彼，百战不殆。”这句话同样适用于求人的技巧。当我们有求于人的时候，首先不妨对那个人的嗜好、性情、学识和经历等做一番侦察，然后从容前往，将会得到意想不到的效果。 我们诚心诚意地有求于别人，但不是一定人家就能满足我们的要求。当我们遭到拒绝时，不要过分追究原因。的确，被拒绝心呈是很不好受的，任何人都想知道原因，但是如果穷追不舍地缠住对方，非问清原因不可，往往会破坏双方感情。你求人不得时，也不要过分坚持。对方既已拒绝，必有原因，如果过分坚持自己的要求，不但会使对方为难，而且也使自己陷入被动。人生不如意的事很多，又何必在区区小事上计较个没完？被人拒绝后要做到豁达大度，不抱成见。 当你会意出对方拒绝的心理时，不妨自己把话打断，干脆表示没关系，反过来再安慰对方几句，请他不必介意。对方会感到过意不去，说不定以后会很主动地帮助你呢！ 人生在世，既有风雨也有晴天，所以谁都需要别人的“搀扶”，不过，我们求人千万不要跪着，而要做到求而不卑、求而不倚，这才是圆满无憾的人生！ |
买房支付意向金的10大好处
2009-02-19 12:47
| 意向金的定义： 意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。定金协议对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的，卖方可以没收买方的定金；卖方如果不按协议的约定履行签买卖合同义务或不出售的，应双倍返还定金。 1、意向金可以保证你的购房权益。如果房东签收你的意向金后，意向金自动转为定金，就算有其他客户出的价格比你高，房东也不能反悔，否则就要双倍返还，这对房东是一种经济利益上的制约。 2、意向金是向房东表示您买房的诚意。一般房东都很忙，有了意向金房东才会拿出诚意来谈，这样成功的谈成的几率会更高。 3、房东都是“见钱眼开”。带着您的意向金去跟他谈条件或价钱，会有效得多。 4、付意向金是向房东证明您有这个实力。不是看着玩，是真的要买房的，这样谈的效果会好一些。 5、占领先机主动权。一般来说，房东都会把房子挂在多家中介公司，谁先付钱就先跟谁谈或者卖给谁。 6、可以探明房东的价格底线。付意向金后，房东会以最诚意的心态来商谈价格，此时便可判断房东出售此房的最低心理价位。 7、逼出房产中介100%的潜力。一般来说，房产经纪人每人手上都有几十上百个买房客户，不支付意向金，他们很难相信你是诚意买房者，不会在你身上注入全部的时间；付了意向金，他们会把所有的时间放在你的身上，全身心的帮你购买你看中的房子。 8、借中介之手砍房东价格。不支付意向金，中介人员一般不会死砍房东价格，因为他们如果自己没有付意向金的客户，砍下来的价格反而很快被其他同行卖掉，费力不讨好；付了意向金，他们就会想各种办法达成成交，以便成交后收取佣金。 9、抢到最便宜的房子。任何时候市场上都有超便宜的房子，同样任何地方都有活跃的投资客，一旦看到不错的房子，一定要尽快付意向，不然会被投资客抢了先机，抢不到最便宜的房子。 10、约定好交易细则。买房子不仅仅只有价格一个因数，还有付款方式、付款时间、家具家电、维修基金等多方面的因数，任何一项因数都有可能导致最终的不成交，因此事先要以书面的形式（意向金协议或买卖居间协议）确定下来，而签订书面形式的前提就是要购买方支付意向金，以免房东谈到中途反悔。 11.看中直接约双方出来面谈签约啊。 兵贵神速 夜长必定梦多 关键：搞定双方客户（魅力，专业，信息渠道……） |
房产中介的苦与乐
2009-02-18 21:30
| 很多人都说：做中介很容易，很简单！是吗？ 其实，他们不知道，每一笔成交单的背后付出了多少工作人员的时间与汗水！ 他们不知道，一个客户要看多少套房源才能成交； 他们不知道，收集的每套房源的来之不易； 他们不知道，最让我们痛苦的是，往往我们辛勤的付出却得不到他们的好评！ 我们为客户收集房源，网络，报纸等各种渠道，我们无孔不入。 我们带客户看房，不管天气是多么的恶劣，严寒酷暑，乱风下雨，我们义无反顾。 我们要价格磋商，总是想方设法，狡尽脑汁的分析和说服。 我们要签订合同，谈判桌上，你不让我，我不让你，最希望的是让我们白干。 做房产不是那么简单！ 很多人都说：中介会吃差价。因为在他们心中，“中介”两字前面永远是个“黑”字。 我不否认有部分违规的中介，赚取差价，谋取利润。但是，要知道有更多的品牌房产 公司，是靠他们的实力，他们的管理，他们的理念，他们的品牌，他们的辛勤耕耘， 赚取应得的佣金来维持公司的正常运作！更要知道的是：品牌公司如果赚取一单差价， 他们损失的可比差价多得多！ 做房产不是那么简单！ 当一个客户买房，看了又看，挑了再挑。我们带看数十套房子，结果到别的公司成交 甚至跳单了！试问！又有谁能承受如此的打击！ 当一个业主卖房，谈了又谈，问了再问。看了数十个客户，终于有客户看中了，结果 他涨价了，甚至不卖了！所有的一切付之东流。试问，又有谁会来安慰我们……。 整个北京通州的大街小巷都留下我们的足迹，你们看到了吗？ 我们早出晚归，每天工作十几个小时，你们看到了吗？ 我们每天吃的是便当，住的是民房，骑的是单车，你们看到了吗？ 我们付出的一切，你们看到了吗？ ………… 做房产的确不是那么简单！ 这个行业，让我拙壮成长，让我开阔了视野。更让我拥有了受到挫折与失败后仍然站起 来的勇气！一个热爱生活的人，一个珍惜生命的人，一个算是有理想、有追求的人，必 定会热爱他的事业。我喜欢我的工作，为让居者有其屋！我愿意贡献我的青春，我的热 诚！ 因为有所感悟，所以我们珍惜已经拥有的一切； 因为有所感激，所以我们甘心承受难言的苦楚； 因为有所追求，我们义无反顾； 因为有所作为，我们问心无愧！ 我爱我的行业 我更爱我的事业 我相信----- 我们的行业，总有一天，能够得到人们的好评。 总有一天，能够得到人们的赞赏。 我们，总有一天，能够完成我们人生奋斗的目标。 |
房产中介必需绝育
2009-02-18 21:25
| 实际上，在城市大规模改造再造运动中，房产中介这个媒婆，确实促成了无数美事。楼市男女，在媒婆那里，或者觅得称心如意的房子，或者把房子嫁了个好人家；或者把余房换成了租金，月月补贴家用，以抵挡物价的高位冲击，或者在城市的一隅，租到了栖身之地。真是阿弥陀佛，功德无量。各位读者，假如在这几年中，确实经过中介撮合，买进好房，卖出余房；拿到租金，租到心仪房屋的，想必心存感激哦。 但是自今年1月开始，房产中介这个媒婆的生意日渐萧条，经济态势由热转温，甚至变冷。社会公众对于未来房价涨还是跌的的预期发生很大变化，预跌派主导了市场，中间派跟风转向，预涨派寡不敌众，由此，造成观望成风，成交锐减的局面，全体房产中介的日子不好过。 前不久，一些大型中介高层碰头，互相询问之下，今年以来亏损百万的属于经营有方的，亏损千万的属于非常正常的，亏损更大的，估计也没心思来赴会了。这世道，房产中介生意难做。 房产中介生意难做一，成本高启。房产中介似媒婆，但不是一张嘴，一柄扇，一双小脚，一人吃饱全家不饿，八方游说的个体媒婆。房产中介门店的房租，员工的工资以及各类保险金构成了最基本也是最大额的成本。大型公司还有管理团队的成本，传播推广的成本。这些成本支出尤其在上海，房租租金日涨，人力成本受到各项政策制约而直线上升，要在1%不变的佣金收入中，消化不断上涨的这类必需成本，实属不易。仅以店面而论，这是房产中介的生命线，房产中介在现今社会里的工作方式有点守株待兔的意思，虽然说经纪人主动出击已经成为所有房产中介普遍的工作准则，但社会认可程度和全体公民的认知水准决定了门店这棵树总要靠着的，既然靠着，总要付“树费”的，否则哪来兔子？先前也有不靠树的“游击队员”，逮到的兔子不能和守株人相比，时间一长，自觉无趣，隐姓埋名了。房产中介守株的费用按年算，按月付，一分一佃不能少，但是，现在兔子的出没往往没有时间没有规律。假如一年到头，前11个月一只兔子也不出现，东家每个月白花花的银子拿出去，练就经纪人的花拳秀腿，期待最后一个月疯了的兔子奔涌而来，这场面对东家而言，真是惊心动魄哦。心理素质脆弱点的东家，心脏会受得了吗？人员规模也是同样的两难，农忙的时候嫌手少，农闲的时候嫌嘴多。而政策规定不许有短工，要请，就要请长工。是不是可以做到灵活多变呢？淡节急剧压缩，旺季大力扩张。事实是无情的，现在还出去的门面未来无法追回，即使追回，房租也不是那个房租了；现在保存的员工未来能不能以一当十，人人千手观音？不行。有没有资深的经纪人以百倍的忠诚在家里永远等待着公司的召唤，就像预备役的战士？没有。所以，房产中介投资人，你既然踏进这个行当，认准这个行当，还要做这个行当，就要有这样的心理准备：以确定的支出期待不确定的收入，以均衡的支出期待不均衡的收入，以眼见的现实等待不确定的未来。 房产中介生意难做二，无定价权。房产市场生意不好，作为一手楼盘供应者——开发商，在利润空间充足的前提下，完全可以采取降价打折等手段刺激市场，赢得脱手。一旦逼近生存底线时，即使不盈利也可以选择出逃。二手房卖家具备开发商同等的资格，实在等钱用，少赚点抛了；不等钱用，放在银行还不如放在楼市，2008开出2015的价格，慢慢吊着，愿者上钩。买家呢？同样具备主动权，对楼市观望观望再观望，观望就是动用了主动权，“180万的房子请降个30万，不降我不买”，一言九鼎。房产中介呢？显得唯唯诺诺，卖方说：这房子挂个200万。中介真心相劝：咳，周边都只卖170万，这价格明显买不出去的。卖方脸一沉：挂不挂？中介还有什么办法？一个字：“挂”。房产中介说到底就是媒婆呀，既不能担当男方，又不能做女方。男女双方误会了，不合拍了，媒婆轧扁头。媒婆没有促成婚姻最多没有18只蹄膀，房产中介呢？没有主动权的房产中介只能在危急形势下，随波逐流，最后沉沦。 房产中介生意难做三，同行过多。从2005年首轮调控开始，就有许多舆论诟病这个行业：房产中介门店数量多于米店。生意机会使投资人只见利润不见风险，一条小街，三步一岗五步一哨，从业人员多如牛毛，整个行业就像大跃进年代的光荣妈妈——催生、多生、快生。不知道要健康的生，有计划的生。这么多从业人口，一旦面临自然灾害，饥寒交迫在所难免。自然界，有一种符合生命发展的规律。曾见看过《动物世界》，记得：鼠类，在遭受人类大量捕杀的时期，会拼命繁衍，以保持种群的数量，反过来，会压制繁衍，以保持现有的群体拥有充分的食物。其他动物，甚至鱼类也会做出同样的选择。我想：作为人类的经济生活规则，房产中介自行关闭开启固然也是规律使然。但人类的高度智慧除了选择理智外，还会选择不理智，目前关闭的房产中介公司在市场形势好转的时候又会有一部分卷土重来，将会再次造成房产中介“食物”供应的贬乏，在不确定的未来，再次威胁到房产中介种群的生存。今天既然无法面对严酷的市场，选择退出，说明是非实力中介。既然被淘汰，就应当不允许在三五年的短期内，伺机重来。房产中介的产院不在自然界，而是在社会的某些权力机构，我想：这些权力机构应该担当起“物竞天择”中天择的责任，严格把关，甚至严格到采取绝育手段，使房产中介的数量与最低落时期的市场状况保持一致，使活着的房产中介活得更有尊严，这是“天择”机构义不容辞的职责。毕竟，这不是自然界的生态演绎，而是人类社会的经济活动。 行文至此，感觉：既然房产中介的成本受制于国家进步的法律法规，也有待于策划高手重新整合；房产中介的定价权又与生俱无。那么，房产中介的生存之道、发展之道除了拜托精英的职业经理人、拜托非凡实力的投资人外，可能还要拜托相关“天择”机构。 嘉琪拭目以待，但愿不要望穿秋水。 |
房产业务基础知识篇
2007-06-12 20:13
| 1、住房二级市场包括哪些方面？ 答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。 3、什么是已购公有住房？ 答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。 4、什么是解困房？ 答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。 5、什么是房改房？ 答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按  房改政策规定缴清购房款的。 6、什么是房屋拆迁？ 答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：应具备以下条件： a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案； b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。 8、已购公房上市需要什么条件？ 答：需要条件是： a、 取得《土地房屋权证》； b、 开具家庭住房情况证明； c、 已按规定补清超标面积房屋价款。 |
